Das Risiko einer Blase steigt

REGION ⋅ Der Leerwohnungsbestand in den Gemeinden Münchwilen, Sirnach und Aadorf bewegt sich mittlerweile im Risikobereich. Vermieter müssen immer mehr um Mieter kämpfen. Das geht zu Lasten von Altbauten.
22. Dezember 2017, 06:46

Der Thurgauer Immobilienmarkt entwickelte sich 2017 dynamisch, im Hinterthurgau besonders. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist anhaltend gross, sofern die Verkaufspreise marktkonform angesetzt sind. Anders sieht es bei Mietwohnungen aus, wie eine neue Studie feststellt: «Der Leerwohnungsbestand weitet sich aus und bewegt sich in etlichen Gemeinden im Risikobereich, so auch in Münchwilen, Sirnach und Aadorf», sagt Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann.

Der Immobilienmarkt im Thurgau müsse Ende 2017 differenziert betrachtet werden, erklärt der Inhaber von Fleischmann Immobilien. Er hat die Entwicklung des Immobilienmarktes und insbesondere des Leerwohnungsbestandes analysiert. Dabei stützt er sich auf eine Studie des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (Iazi), die von der Handelszeitung in Auftrag gegeben wurde.

Die «Ladenhüter» von morgen

Die Handelszeitung hat die grössten Gemeinden der Schweiz mit über 5000 Einwohnern und bewilligten Projekten in diesem Jahr analysiert. Mit einem Risikoindikator von 8,1 beziehungsweise 7,9 belegen die Hinterthurgauer Gemeinden Münchwilen und Sirnach im Vergleich der zehn grössten Thurgauer Gemeinden «Spitzenplätze». Aadorf liege mit einem Indikator von 3,6 zwar auch im Risikobereich, schneide im Thurgauer Vergleich aber gut ab. Autor der Studie ist Christof Zöllig, Berater und Analyst beim Immobiliendienstleister Iazi. Die leitende Forschungsfrage sei dabei gewesen: «Wo werden heute die Ladenhüter von morgen produziert?» Zöllig hat dementsprechend eine Risikogewichtung der Leerwohnungsziffer anhand der bewilligten Bauprojekte vorgenommen und damit beobachtet, wo reger Wohnungsbau auf einen hohen Leerbestand trifft. In einer erweiterten Studie wurden die Bauprojekte der letzten beiden Jahre berücksichtigt. Fleischmann hat diese Studie mit Blick auf alle Thurgauer Gemeinden unter die Lupe genommen. «Im schweizweiten Vergleich sticht der Thurgau beim Leerbestand meistens hervor.» Der durchschnittliche Leerstand bei Mietwohnungen in der Schweiz betrug am 1. Juni 2017 gemäss dem Bundesamt für Statistik 1,47 Prozent. Im Thurgau ist die Ziffer auf 2 Prozent angestiegen. Nur sieben Kantone liegen noch höher. Schweizweit liegt der mittlere Wert des Risikoindikators bei 2,2. Liege der Wert einer Gemeinde darüber, sei sie gut im Auge zu behalten, meint Zöllig. Von den zehn Thurgauer Gemeinden mit über 5000 Einwohnern liegen neun über dem Schweizer Mittel.

Risiko in den meisten Gemeinden

Werner Fleischmann hat die Risikozahlen mit Christof Zöllig durchforstet und stellt fest: «Die Zahlen belegen, dass das Risiko zu noch mehr Leerwohnungsbestand weiter zunehmen wird. Das erklärt sich auch mit der schon lange anhaltenden regen Bautätigkeit, die nochmals zugenommen hat.» Immer mehr würden Liegenschaften als Investitionsobjekte von Pensionskassen oder Immobilienfirmen neu gebaut. Der Risikoindikator des Leerwohnungsbestandes untermale seinen Eindruck: «In diversen Gemeinden wird es nur schwer möglich sein, die Mietwohnungen in nützlicher Frist zu vermieten. Damit ist die den Investoren vorgerechnete Rendite gar nicht realistisch.» Zöllig ergänzt, dass der neue Indikator auf künftige Risiken hinweise, die ernst zu nehmen seien, aber deshalb «keinesfalls als Prognose für den zu erwartenden Leerstand interpretiert werden darf».

Die positive Zuwanderung in den Thurgau ist laut Fleischmann beim Bau von Mietwohnungen zu hoch gewichtet worden. Das Potenzial sei für längere Zeit ausgeschöpft. Er rechne deshalb im Verlauf der nächsten Jahre mit einer Abflachung der Auftragslage in der Baubranche und eher nach unten tendierenden Mietpreisen. Neumieter werden bereits mit Gratis-Monaten und anderen Lockvogel-Angeboten umworben. Christof Zöllig ergänzt, dass die Gefahr insbesondere für jene Mietwohnungen höher sei, die nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen.

Wohneigentum bleibt beliebt

Fleischmann betont, dass im Thurgau noch viel Umbau- und Verdichtungspotenzial bestehe. Er vermute indes, dass Sanierungen vorerst eher im Wohneigentumsbereich umgesetzt werden: «In den nächsten Jahren werden wir eine Verlagerung in den Renovationsbereich bei Besitzern von selbstbewohnten Häusern und Eigentumswohnungen erleben. Dies wiederum wird die Baubranche stützen.» Der im Thurgau langjährig steigende Trend der Wohneigentumsquote werde wohl wegen der weniger starken Zuwanderung etwas abflachen, aber die Quote auf hohem Niveau bleiben: Sie ist gemäss den aktuellsten Zahlen des Bundesamts für Statistik seit dem Jahr 2000 von 43,3 Prozent kontinuierlich auf 48 Prozent im Jahr 2015 gestiegen und liegt damit fast zehn Prozent über dem Schweizer Wert.

Christof Zöllig begrüsst die Wachsamkeit der Akteure. Damit habe der neue Risikoindikator zum Leerwohnungsbestand seinen Dienst erbracht. Fleischmann folgert: «Wir müssen den Markt 2018 genau beobachten. Denn selbst in Gemeinden, wo bis heute keine Risiken wahrgenommen wurden, ist die Bautätigkeit sehr hoch.» (red/pd)


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